商业地产讲师-朱奇（商业地产投资分析与操盘详解

商业地产投资分析与操盘详解
一、商业地产的概念及分类
二、宏观经济技术参数使用方法
1、宏观、政策、法规及重大事件趋势研判
1.1城市社会环境
1.1.1自然环境（如地理、地势、行政区划分，气候条件等）；
1.1.2人口环境（城市近年人口变动对比分析及形成原因）；
1.2地区或城市的经济特性（国民经济产业结构和主导产业），包括收入、消费结构及经济发展规模、趋势、速度和效益。
1.2.1地区生产总值分析
1.2.2社会固定资产投资及社会消费品零售总额近年状况对比分析
1.2.3地区或城市的居民收入情况、消费结构和消费水平。
2商业地产环境
2.1商圈分布、商业的构成（市场与商业街区）与消费者来源。
2.2现有市场的名称、经营年限、经营形式、经营定位、优势品类。2.3现有市场的规模、区域影响力、区域排名、改扩建空间。
2.4地区或城市房地产开发、房地产平均价位。
3项目用地情况分析
3.1城市未来发展方向
3.2项目地块自身情况
3.3项目周边交通状况。
3.4项目所在地区的经济结构、人口及其基础设施情况等。
3.5项目周边的商业设施氛围。
3.6本项目可比市场，现经营投资户对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对我们项目的接受程度。
2、核心区域与辐射区域。核心区域人口与人均GDP值是验证GDP总量的指标（1）人口×人均GDP=GDP总量
（2）辐射区域人口×辐射区域的GDP=辐射GDP总量
3、商业消费支撑量
区域社会零售总额+人均可支配收入+城乡居民储蓄存款余额+GDP总量=总商业消费支撑量4、面积，人口密（1）人口÷面积=人口密（2）人均GDP与人均可支配收入是互相验证值（3）总的商业消费量÷面积=单位面积的商业消费量（4）人均可支配收入×人口密度=单位面积的支配收入
5、总体规划与人均GDP增长率
（1）经济增长率是推出未来的发展量，在现有基础上乘以增长率就是未来的放大量。
（2）从商业的规划中得出商业面积的未来供应量就可以换算出区域是否饱和，及饱和度大小。尤其是具有“盆地效应”的城市其特别明显6、城市特性、支柱产业状况、城市化进程、人均GDP
7、恩格尔系数、百户汽车拥有量，与人均GDP验证值，是用来对城市性质进行互相验证做判断。以上的参数中，最重要的是：面积、人口数、人均GDP、增长率，这4个参数值，是必须要参考的，其余的都可以从中延伸，任何一个项目的前期分析中，这4个值的分析是必备的。
恩格尔系数＝ 食物支出金额÷ 总支出金额
根据联合国粮农组织标准，恩格尔系数：在59%以上的为贫困；50%---59%的为温饱；40%---50%的为小康； 30%---40%的为富裕；小于30%的为最富裕。
三、商业房地产投资十三参数分析
在市场的分析中有众多的着眼点，这里将众多的因素归纳成十三项参数，以此方便对市场的分析。这里所说的市场是指商业房地产领域中，以收取租金模式。
1、时机性
2、进程性
(1)行业进程性
(2)市场业态进程性
(3)建筑形式进程性
3、地段性
传统意义上的好地段往往指:
◆商业物业处在城市中心或临近城市的中心商业区；
◆处在商业有发展潜力的地段，或是临近交通枢纽的地方（火车
站，长途汽车站等）；
◆十字路口等人流汇聚之地。
4、规模性
在规模效应中，需要特别指出的是规模的边际效应，规模在扩张到一定程度后，其规模的边际效应就会降低，所以规模并非越大越好。
5、布局性
(1)在市场完善的硬件设施中，布局尤为重要，一个畅通的设计、切合实际的布局会使一个市场最快地步入良性运营状态；反之，很多类似迷宫的设计，却适得其反。
(2)市场布局中通道的设计标准为2.4m宽，各主通道可达2.8m、3m、3.6m或更宽，而辅通道为2.2m、2m、1.8m、1.5m，具体可根据不同区域的人流有所增减，主辅有所分明。
(3)在布局中如何甄别优质摊位位置有以下6个方法：
◆人流量大。
◆摊位展示性强，即把角或展面宽的摊位，把角摊位可有两个展示面。
◆标识性强，即在市场中有明显标识易于记忆的商铺。
◆人流储积空间大，即商铺前场地空间易于消费者驻留。
◆购物习惯性。如直线通道的黄金点。
◆相邻物业价值性。如相邻是品牌店、主力店，其较多顾客流量对相邻店的生意就有带动性作用。
6、硬件性
硬件性的内容主要包括建筑物本身的功能性及展示性（室内及室外）。
(1)功能性
(2)展示性
7、稳定性
市场的稳定性主要表现在如下几个方面:
（1）物业产权的稳定性
（2）手续的稳定性
（3）建筑物硬件的稳定性
（4）商圈的稳定性
8、人气
人流、车流和交通状况，这3部分合称为人气的表现。人气包括商户
人气和消费者人气两个方面。
9、资源性
10、竞争与兼容性
（1）竞争性
（2）兼容性
11、商圈分析
按照市场消费属性可分为综合性区域消费类市场和各类专业性市场。
（1）商圈的界定方法主要有：同心圆法、行车时间法、路线调查法。
(2)商圈分析需要在商圈界定完成的基础上进行，其主要方法有：
◆ 比率人口相乘法　
◆ 单位零售房地产面积商品零售额比率比较法
◆ 房地产开发度指数法
(3) 商圈分析的分析步骤
◆确定市场类型。
◆研究市场商品服务范围（街道、城市、地区），确定商圈范围。
◆调查在商圈范围内现有该种类型市场的商业楼面，包括已经出租的楼面、控制楼面的总量；调查商圈范围内的人口数量，居民收入和消费状况及单位楼面的租（售）价格。
◆研究人口统计数据和经济状况，分析商圈内可以支撑的总的商业楼面面积。
◆比较商圈现有的商业楼面与该商圈可支撑的总的商业楼面之间的差异，从而发现商业房地产的开发潜力。
◆根据商圈外的具体情况进行研究，并对上述开发潜力作进一步修正。
(4) 核心商圈与辐射商圈
核心商圈为项目所在区域的商圈，其主要分析商圈中商户的总量、总经营面积、各业态量、各业态细分状况、各市场的硬件条件、租金、售价、使用权价、转租金、转让费、付款方式、主流摊位规格、各服务业态、商圈内各市场的硬件、软件的差异化等，通过对这些数据的核算，得出项目的支撑，这也是所有参数分析中的关键所在。
转让费=（市场摊位一手租金-二手租金）*5
12、人口分析
在商业地产的宏观分析中有地缘与人口的关系及人口与经济的关系。在地产项目中则涉及商圈内人口的关系，即小区域范围的人口关系，在市场中人口分为消费者和商户两个部分。
（1）消费者分析
（2）商户分析
在商户分析中，尤其对于区域商户的认同习惯性要侧重分析。
13、人性
以上12项参数都是硬性的，只有人性是可塑的、变化的。
14、十三参数使用要点
（1）SWOT分析方法
◆优势
◆劣势
◆机会
◆威胁
（2）十三参数使用方法要点：
:◆人性是一切的基础，“人和”是最重要的。
◆时机性与进程性是限制参数，它是项目的最前提的条件。
◆地段性、商圈分析、人口分析、人气是项目的地缘属性。
◆规模性、硬件性、布局性、资源性都是运作团队和执行操作能力
对技术面的把控。
◆稳定性与资源性是对后期运营和管理进行考察的属性。
◆竞争与兼容性是对“地利”各参数作优劣分析的综合评判。
◆地段性与规模性相比，规模性大于地段性。
◆规模达到垄断后，下一个阶段就由行业进程性打破。
◆地段性与资源性相比，资源性在产生突发因素的情况下大于地段
性；而在正常情况下，地段性则大于资源性。
◆任何属性中，如违反进程性，其他属性的作用将削减。
◆地段性、规模性、布局性中，规模性最强，其次在同质下的布局
性，然后是地段性，布局性有时与地段性同等重要。
◆就硬件性与地段性而言，租金是不由硬件性而改变的，租金是由
商业的支撑关系（即商圈分析与人口分析推算出支撑）所决定的，对硬
件性需求不是特别明显。支撑是商业地产的核心，商圈分析和人口分析
是十三参数分析的核心。
◆资源性强的行业，其市场兼容性就差。
参数分析是一项充满挑战与魅力的工作，在实际情况中，应根据市
场需要灵活运用，不断潜心体会、融汇贯通。
四、商业房地产投资技术分析方法
定性分析则是通过对商户和消费者做有针对性的访谈问卷，在“质”的方面进行定位分析，即得出大厦定位、商户定位和消费者定位的依据。
通过定性访谈，可以了解商户的需求及意愿，为大厦定位打下基础。而通过对消费者的访淡，即可以了解消费者的意愿。核心商圈及辐射商圈内的消费者都要进行访谈，其中要注意访谈的量，一般要超过100位。对商户的访谈，就主要是针对目标商户群，以核心商圈为主。
定性分析主要针对两部分，即商户和消费者。通过对商户的问卷访谈对市场定位、商户定位和产品定位都有参考作用。而通过对消费者定性访谈也可为市场消费者的定位提供参照。
五、商业房地产投资运作模式
从目前国内商业房地产开发现状来看，最核心的问题是开发商的短期变现和长期经营之间的矛盾，这是一个阶段性的问题
1、定单式的开发模式，其中以几年前万达地产的开发模式为代表。
2、单一的出售模式。
3、出售后统一管理或者叫售后返租和包租。
4、以租代售。
5、开发商出售加持有。
6、开发商完全持有。
六、商业房地产市场建筑设计要点
七、商业项目筹备期、蓄水期、预热期、强销期、持销期、开业期、养市期各个时期的特点和模式探讨

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